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土地に対する課税
評価のしくみ
固定資産の評価の基準や方法・手続きなどについて総務大臣から示された固定資産評価基準に基づき、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田、畑（あわせて農地という。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日の現況の地目によります。
地積(面積)は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。
地目別の評価方法
宅地（市街地宅地評価法の場合）
- 用途地区・状況類似地区の区分
商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利用上の便等を考慮し区分 - 標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
※標準宅地とは、状況の類似する地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地を言います。 - 主要な街路の路線価の付設
主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められます。
※路線価とは、市街地などにおいて街路につけられた価格のこと。具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を言います。 - その他の街路の路線価の付設
主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。 - 各筆の評価
一画地の宅地ごとに評価額を算出します。
一画地は、原則として一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。
宅地の価格（評価額）は、路線価をもとにしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。
宅地（その他の宅地評価法の場合）の評価方法
状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価（地価公示価格等の7割を目途）に比準して、各筆を評価します。
農地、山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。
牧場、原野、雑種地等の評価方法
農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法により評価します。
課税標準額と税額の求め方
課税標準額とは、固定資産税を課税する対象となる金額のこと。
固定資産税は、原則として、価格（評価額）をもとに税額を算出しますが、土地の固定資産税は、評価替えによって税額が急激に増えることのないよう負担調整措置を適用し、価格よりも低い課税標準額で税額を算出しています。
固定資産税の年税額＝課税標準額×1.4パーセント
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
| 区分 | 固定資産税 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200平方メートルまでの部分） | 評価額の6分の1 |
| 一般住宅用地（200平方メートルを越える部分） | 評価額の3分の1 |
宅地に関する負担調整率
固定資産税の課税標準額は、原則 『評価額＝課税標準額』 ですが、土地については、評価額＝課税標準額とはなっていません。
平成6年度に、それまでばらつきのあった各市町村間での評価水準を統一するため、宅地の評価水準を地価公示価格の7割を目途とする評価替えが行われました。これにより評価額が急上昇したため、実際の課税に使われる課税標準額はなだらかに上昇させる負担調整措置を講じることで、税負担の急上昇を避けています。
この措置により、課税標準額は各土地の負担水準に応じ、一定の条件のもと評価額と一致するようゆるやかに上昇しています。
負担水準＝前年度課税標準額／今年度評価額（住宅用地は、特例率を掛ける）
※負担水準とは、個々の土地の前年度課税標準額か今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。
商業地等（住宅用地以外の宅地、宅地価格に比準した雑種地等）の負担調整
- 「前年度の課税標準額」が「今年度評価額」（以下（A）とします）の70％を超えるとき
本年度課税標準額＝（A）×70％ - 「前年度課税標準額」が（A）の60～70％のとき
本年度課税標準額＝前年度課税標準額 - 「前年度課税標準額」が（A）の60％を下回るとき
本年度課税標準額＝「前年度の課税標準額」＋（A）×5％
住宅用地の負担調整
- 今年度評価額に住宅用地特例割合を乗じた額（今年度の本来の課税標準額）が課税標準額となります。
本年度課税標準額（以下（B）とします）＝今年度評価額×住宅用地特例割合 - ただし、(B)が以下の額を超える場合には、以下の額が本年度の課税標準額となります。
課税標準額＝前年度の課税標準額＋（B）×5％
また、この結果が（B）の20％に満たない場合は、（B）の20％が課税標準額となります。）
